Что является обменом
1031 обмен позволяет владельцам бизнеса или инвестиционной собственности отсрочить признание налога на прирост средстваьной стоимости, обычно должного после продажи имущества, пока они используют доходы, чтобы купить другой бизнес или инвестиционную собственность равной или большей ценности. Хотя большинство людей думает об обменах только вместе с коммерческой недвижимостью или промышленной собственностью, есть огромная потребность в обменах, имея дело с частными собственностями также. Есть структуры, которые позволяют теплообменникам покупать загородные дома, дома отставки, и при некоторых совершенно особых обстоятельствах, способность объединить обмен с фактическим местом жительства.
Неправильные представления об обмене
наиболее распространенный вопрос на слушание об обменах впервые, «если это так выгодно тогда, почему все не делающий его?» простой ответ: много неправильных представлений и нехватка планирования. Некоторые главные неправильные представления следующие:
неправильное представление 1. Если вы хотите закончить обмен, вы должны найти кого-то, с которым вы можете «обменять» собственность. В то время как это первоначально, как обмены были структурированы, теплообменники теперь свободны построить свою собственность любому, кого они желают, и купить от любого, кого они желают. Хотя есть несколько проблем относительно продаж, и покупки между связанными сторонами, большинство обменов структурировано мало чем отличающийся от любой другой типичной продажи и последующей покупки. 1031 обмен не устраняет потребность в агенте по продаже недвижимости. Вполне наоборот в большинстве случаев у теплообменника есть еще большая потребность в агенте по продаже недвижимости из-за временных ограничений, помещенных в теплообменники.
Неправильное представление 2. Предприятие, желающее обменять собственность, должно купить тот же самый тип собственности, которую они продают. Один из самых больших мифов 1031 обмена вовлекает требование что обмененные свойства быть «как вид». Много людей неправильно предполагают, что как вид означает тот же самый тип собственности (то есть — жилой дом, обмененный на жилой дом). Однако, пока собственность, которая будет продана, и собственность, которая будет куплена, проводится для производительного использования в торговле или бизнесе, или в инвестиционных целях, теплообменники свободны купить безотносительно типа собственности они хотят. Пока это считают недвижимостью в государстве, в котором расположена собственность, интерес может наиболее вероятно быть обменен. В дополнение к традиционным интересам к недвижимости обмены правами развития, воздушными правами, правами древесины и минеральными правами весьма распространены.
Неправильное представление 3. Теплообменники должны закончить обмен в одной одновременной сделке. На основании благоприятного управления налогоплательщику в теперь известном случае более абсолютного v. Соединенные штаты в 1979, у теплообменников есть способность закончить обмен на отсроченной основе, пока они покупают собственность замены в течение 180 дней после продажи их первой оставленной собственности. Другие структуры, включая обратные обмены и обмены улучшения, предоставляют теплообменнику еще больше гибкости.
Неправильное представление 4. Теплообменники должны использовать все доходы от продажи оставленной собственности купить собственность замены. Если теплообменник будет покупать собственность замены равной или большей ценности относительно ценности оставленной собственности, будет использовать всю акцию, понятую от продажи, чтобы купить собственность замены, и будет получать равное или большее финансирование на собственности замены, как был на месте на оставленной собственности, то предприятие будет иметь полностью налог отсроченный обмен. Вообще, теплообменник, кто хочет купить собственность замены меньшей ценности, или с меньшим количеством финансирования, или кто хочет использовать часть доходов от продажи оставленной собственности для чего-то другого, чем покупательная собственность замены, признает налог на прирост средстваьной стоимости на только, что часть фондов, которые не использовались для покупательной недвижимости замены.
Неправильное представление 5. Я не нуждаюсь в компетентном посреднике, у меня может просто быть поверенный клиента, или бухгалтер держат доходы от продажи, пока собственность замены не куплена. Компетентный посредник важен для завершения действительного отсроченного обмена. В основном IRS дисквалифицировал от выступания в качестве посредника большей части любого человека или предприятия, кому вы обычно доверяли бы свои обменные фонды. Некоторые примеры дисквалифицированных сторон — связанные люди и предприятия, и любой человек или фирма, которая была сотрудником, агентом по операциям с недвижимостью, поверенным, бухгалтером, агентом или инвестиционным банкиром или брокером в течение двух лет, предшествующих дате передачи оставленной собственности. Если бы теплообменник или кто-либо из дисквалифицированных сторон входят в квитанцию обменных фондов, это освободило бы обмен. Используя хорошо установленного компетентного посредника позволяет теплообменнику использовать в своих интересах «безопасные гавани», предусмотренные в казначейских инструкциях, защищая теплообменник от «конструктивной квитанции» обменных фондов. Это — также хорошая практика, чтобы исследовать природу гарантий, предлагаемых компетентным посредником.
почему рекомендует обмену хорошую практику деловых отношений для агентов по операциям с недвижимостью?
Более конкретный способ, в котором обмен приносит пользу брокеру, так же как клиенту, является фактом, что обмен позволяет теплообменнику покупать собственность замены, используя ту часть доходов, которые обычно использовались бы, чтобы заплатить налог на прирост средстваьной стоимости. Например, продажа собственности за 500,000 usd, с основанием 100,000 usd, могла привести к объединенному государственному и федеральному налогу на прирост средстваьной стоимости приблизительно 100,000 usd. Есть много переменных, которые могут затронуть точное налоговое последствие, но полагать, что когда должным образом усилено, продавец этой собственности потерял приблизительно 400,000 usd в покупательной способности. Покупательная способность, которая могла использоваться, чтобы приобрести собственность значительно большего количества ценности, чем если бы налоговые последствия были признаны. Налоговые сбережения, достигнутые, заканчивая обмен, позволяют большему количеству фондов становиться доступным для покупки собственности замены. Чем выше ценность собственности замены, тем больше комиссия поняла агентом по операциям с недвижимостью.
Дополнительно, на трудном рынке есть много потенциальных продавцов, которые отказываются построить, потому что они не хотят платить налог на прирост средстваьной стоимости, связанный продажей. Обмен — портной, сделанный решением для этих потенциальных клиентов. Сценарий, который обычно волнует потенциального продавца, — то, где их собственность, которая расположена в горячей области рынка, может быть обменена на собственность на развивающемся рынке без ответственности налога на прирост средстваьной стоимости. Это позволяет клиенту использовать в своих интересах сильный рынок и не иметь, чтобы волноваться о переплате за собственность замены на том же самом рынке. Или когда клиенту сообщают, что они могут обменять из управления интенсивную собственность в более пассивные инвестиции, такие как арендатор в обыкновенной акции в тройной сети арендованная собственность. Информирование клиентам выгоды обмена помогает создать ваш собственный инвентарь.
Вы можете также хотеть рассмотреть клиента, который вытягивает процесс покупки собственности замены. Вся наслаждение, связанная с обменом, действительно идет с несколькими ограничениями, некоторые из которых фактически приносят пользу агенту по операциям с недвижимостью. Правила идентификации облегчают для теплообменников, выбрал многократные свойства, которые они могли бы купить, но факт, как только их 45-дневный период идентификации произошел, выбор теплообменника в том списке установлен в камне. Путь, которым эти правила приносят пользу брокеру, состоит в том, что клиент должен решиться в пределах данных ограничений времени. Клиент имеет все время в мире прежде, чем продажа оставленной собственности будет иметь место, и 45 дней с той даты, чтобы идентифицировать потенциальную собственность замены. Как только эти 45 дней закончились, работа брокера сделана, и клиент должен купить по крайней мере одно из свойств, которые это идентифицировало, или столкнитесь с налоговым последствием. У вас теперь есть самый мотивированный клиент, которого вы могли попросить.
В заключение важно помнить, что советники клиента иногда находятся в лучшем положении, чтобы видеть решения, что клиент не сознает или просто слишком близок к сделке, чтобы понять. Это — все к часто случаю, что каждый профессионал, советующий клиенту, думает, что один из других профессионалов не торопился, чтобы обсудить важную проблему. Чтобы должным образом советовать клиенту, агент по операциям с недвижимостью должен иметь основное практическое знание налога отсроченные обмены и быть в состоянии рекомендовать по крайней мере одному поверенному и одному бухгалтеру, который может должным образом советовать клиенту и услугам уважаемого компетентного посредника. Помните, ваш клиент всегда будет благодарен вам для того, чтобы сделать их знающий о выгоде обмена. Опасность находится в не исследовании возможностей.
