От 139 руб Металлочерепица в Москве!

Вкладывающий средства в рентное строительствоОперационное руководство для вашего бизнеса недвижимого имущества. Часть 2

Интересно, как рентное недвижимое имущество рассматривают как инвестиции. Как родни дэнджерфилд, это не получает уважения. В то время как обычные инвестиции как запасы и облигации получают финансовую почту и Wall Street Journal, сделайте поиск на, «как купить недвижимое имущество», и вы обнаружите все виды без денег вниз схемы, которые кажутся разработанными, чтобы построить книги и ленты вместо инвестиционного домов. По телевизору есть отчет о деловом тв, но для домов вы будете видеть щелкающие шоу или рекламные ролики. Это кажется мне жалкий, что такой твердый инвестиционный механизм получает такую плохую репутацию.

Возможно купить без денег вниз, но это вовлекает подготовку высокой ипотеки отношения, и для арендуемой собственности вы только делаете это, если у вас есть акция в других свойствах. Другими словами, если вы имеете одну свободную собственность и очищаете его относительно легкое, чтобы устроить линию кредита в начале. Собственность за 100,000 usd стоила бы приблизительно 400 usd в месяц плюс налоги и обслуживание приблизительно 200 usd. Короче говоря, это держалось бы и дало бы вам доход, чтобы заплатить затраты финансирования.

Больше общепринятой методики, чтобы купить доходное недвижимое имущество с депозитом. Обычно вы, может сделать саму инвестиционную собственность меньше чем с 40% вниз, вероятно, очень. С этими видами свойств легче столкнуться на устойчивых рынках.

Есть много причин иметь инвестиционное недвижимое имущество.

Причина #1, чтобы иметь доходное недвижимое имущество состоит в том, потому что ваши съемщики покупают его за вас. Даже если другая наслаждение не накапливалась, который на своем собственном оправдывает инвестиции. Но факт, есть больше выгод для покупки арендуемой собственности

причиной #2 являются рычаги. Самое эффективное описание того, как работы рычагов прибывают из книги, покупает, арендная плата, продает, лайонелом нидлеменом (нидлемен не быстрый говорящий; фактически, он — опытный автор и преподаватель со многими изданными книгами и статьями о жилье в великобритании и канаде. Его предположения и математика немного упрощенны, и потребность, которую щипнут для вашего местного рынка, но книга стоит смотреть на).

Он объясняет рычаги следующим образом: джон и мэри каждый покупает собственность 100,000 usd. После года оба здания увеличились на 10% в ценности. Оба покупателя продают свойства и сравнивают прибыль.

Джон начал с 100,000 usd, и теперь имеет 110,000 usd, что означает, что он заработал 10%-ое возвращение на своих инвестициях. Мэри, с другой стороны, положила 10,000 usd на свою собственность и заложила баланс 90,000 for usd. Когда она продает, она убирает ипотеку и насчитывает все. Она также получила прибыль в размере 10,000 usd, но так как она только инвестировала 10,000 usd в доходную собственность, она сделала 100%-ое возвращение на своем авансовом платеже. Как вы можете подозревать, настоящий футболист — то, что, в то время как джон, которого инвестируют в один дом, держал его в течение года и затем продал его с прибылью в размере 10,000 usd, мэри приобрела 10 зданий, сохраняла их одним годом, и затем продала им за прибыль в размере 100,000 usd. Оба начали с 100,000 usd, но после года джон только получил 110,000 usd в то время как мэри 90,000 usd больше. Числа упрощены в этом примере, но они решительно демонстрируют волшебство рычагов.

Причина #3 является налогами. В большинстве налоговых затрат зон, понесенных на инвестиционном недвижимом имуществе, отрывается доход. И, вы можете вообще подвергнуться расходу обесценивания по структуре, которые в действительности являются потенциальными убытками, которые уменьшают налоговое бремя. Обесценивание работает как это: мы знаем, что ценность надежного пункта, как структура, уменьшается с годами. Даже если собственность поддержана отлично, старый дом не стоит той же самой суммы денег как новый дом. Эта потеря — обесценивание, и вы можете использовать ту потерю обесценивания, чтобы уменьшить полный подлежащий оплате налог.

конечно, когда мы вкладываем средства в доходную собственность, мы ожидаем, что это повысится в цене, и по долгому пробегу это часто, делает. Что происходит с обесцениванием в этом случае? Налоговому инспектору сказали, что собственность упала в цене через обесценивание, но в конце процесса мы продали с прибылью. Сборщик налогов обычно говорит, что вы «возвратили» налог налога и обесценивание.

Возвращение не является никакой забавой. Это походит на обнаружение, что вы уже потратили денежные средства, которые вы предназначили при расходах в будущем.

Есть большое решение. Когда вы покупаете инвестиции, вы сокращаете оригинальные инвестиции между стоимостью строительных работ и стоимостью недвижимости. Не обманывая вы устанавливаете ценность земли максимально низко, и структура настолько же высоко как разумный (сделайте математику, и вы будете видеть, что это платит, чтобы быть разумным на ваших расколах). Когда собственность повышается в цене, и вы ликвидируете, вы говорите сборщику налогов, что не возвращали обесценивания, так как структура действительно обесценивала, в то время как земля увеличилась в ценности. Эта прибыль — средстваьная прибыль, и средстваьная прибыль обычно облагается налогом при более низких показателях, чем доход как… Арендная плата. Вы обесцениваете денежные средства, которые вы делаете, когда вы зарабатываете их как арендную плату и налог платы на нее, когда они прибывают из средстваьной прибыли.

Обладание доходной собственностью производства также позволяет вам списать затраты вещей, которые вы, возможно, купили так или иначе от канцелярских товаров до поездки, чтобы видеть собственность.

Причина #4 является средстваьной прибылью. Капитальная прибыль не всегда происходит, но она часто делает. Как мы видели с рычагами, средстваьная прибыль может быть усилена. Еще лучше средстваьная прибыль может, иногда, быть больше, чем, что некоторые люди зарабатывают через год работы.

Причина #5 соединяет все, объединяя поток наличности, рычаги и налоговое планирование. Рентное недвижимое имущество производит поток наличности. Первоначально поток наличности мог быть нейтральным или даже отрицательным, но после того, как некоторое время, это будет часто, становится положительным. Когда это делает вы должны заплатить подоходный налог на лишней арендной плате. Решение для этого к перезайму, и подвергнитесь дополнительной затрате на выплату процентов, уменьшая ваши налоги. Вы также повторно усиливаете свою начальную собственность. Следующий шаг должен взять те денежные средства и купить другую доходную собственность. Вы не платите подоходного налога, подвергаетесь большему количеству обесценивания, и все еще зарабатываете средстваьную прибыль. Еще лучше с двумя свойствами вы распространяете риск, и когда время настает, чтобы построить вам, может протянуть график времени и построить свойства в различных годах, чтобы минимизировать налог.

Нельзя повторить достаточно, что вы должны купить доходную собственность мудро. Вы должны знать местоположение и потенциального арендатора. Свойства, которые желательны и находятся в желательной области, остаются арендованными.» желательный» не должен быть «особняк», но теплый, чистый, сухой и хорошо оцененный важны. Покупаете ли вы 1 квартиру спальни, или три дома спальни с набором не важны.

Метрики важны. Первым является отношение цены к арендной плате. То, что это означает, — то, что вы берете цену, говорите 100,000 usd и делите арендную плату, скажем usd1000/месяцев, в это. В этом случае результат был бы 100. Числа между 75 и 175 большие, но никогда не забывают, что спроектированная средстваьная прибыль и процентные ставки воздействуют на то, с какими числами вы идете. Низкие процентные ставки разрешают более высокие числа, и твердые проектирования средстваьной прибыли потребуют более высокие числа. Более чем 200 бесполезны в почти каждом местоположении, если все, в чем вы нуждаетесь, не является надежным доходом, не касается средстваьной прибыли или никогда не планирует построить.

Другая превосходная метрика является разрывом даже уровень. Это — процент ценовой потребности в авансовом платеже, чтобы позволить реалистической арендной плате нести собственность. Арендная плата должна быть a) арендной платой рынка, не «надеялся на» арендную плату, и b) чистую арендную плату, не грубую арендную плату. Если инвестиции будут нести меньше чем в 45% вниз, который стоит смотреть на. Ясно, если процентные ставки будут низки, то чистая арендная плата будет нести больше, означая разрыв, даже уровень может быть высоким. Помните, что низкие проценты не длятся навсегда, поэтому если вы не можете захватить в очень длинном термине, вы должны предположить, что разрыв даже уровень, чтобы быть низким в окружающей среде низкой процентной ставки, и может быть выше в окружающей среде более высокой процентной ставки.

если вы обнаруживаете часть собственности, у которой есть желательная цена, чтобы арендовать отношение и желательное, становятся безубыточным уровень (и находится в хорошей области и не плохая идея), который стоит бросить числа на крупноформатную таблицу и определить внутреннюю норму прибыли (инвестиционная метрика домов, которая объединяет различные потоки дохода), и спроектированные наличные денежные средства в продаже. Есть крупноформатные таблицы и программы, которые могут вычислить это для вас, но ключ — «GIGO» — мусор в, мусор. Используйте правильные налоги, правильные процентные ставки, ваши проектирования ставки подоходного налога и реалистические оценки средстваьной прибыли и обслуживания. Свойства в суете городских территорий вообще подорожали больше, чем свойства в сельских или подавленных местах действия. Они также часто имеют то, что, кажется, низшие метрики — у городского кондоминиума в центре города могла быть намного худшая цена, чтобы арендовать и точка безубыточности, чем небольшой дом в городе завода. Однако, прирост средстваа в сельском районе, вероятно, намного более опасен. Измерение ипотеки платит наличными и налоговые льготы на подробной крупноформатной таблице, позвольте нам, вы справедливо оцениваете точно, как конкурирующие инвестиции сравниваются.

Было бы глупо проигнорировать проблему имущественного пузыря или катастрофу. Покупка на метриках и помогает и препятствует. Это помогает, потому что, если бы вы трезвы с, становятся безубыточным показатели и арендованные множители, вы не купили бы переоцененную инвестиционную собственность (заниженная доходная собственность действительно не поднимается в пузыре, и это не терпит крах в ценности). Это препятствует, потому что вы не можете купить на метриках в пузыре, независимо от того насколько вы хотите, потому что метрические послушные свойства не существуют.

Другая сторона этого — это когда биржевые крахи, там много метрических послушных свойств, но часто мало ипотечного финансирования и много испуганных покупателей и подчеркнутых продавцов.

в целом, уравновешенный рынок — оптимум для покупателей, хотя покупатели, которые приобретают на метриках и выходят из рынка около пика часто, чувствуют, что они сорвали куш.

Другие статьи по теме

Приточная вентиляционная система и ее сх...

Приточная вентиляционная система и ее схема Приточная вентиляционная система может быть естественной и механической, но именно первый вариант...

Классификация систем отопления и теплооб...

Классификация систем отопления и теплообменники Система отопления представляет собой комплект устройств, выполняющих заданные функции. К этим...

Канализация в частном доме

Канализация в частном доме Канализационная система в загородном доме или коттедже подразделяется на внутреннюю и внешнюю.

Датчики движения для освещения

Датчики движения для освещения Сегодня разумные хозяева ищут различные способы экономии электроэнергии, а значит и финансовых...