От 139 руб Металлочерепица в Москве!

GRM, уровень кепки и IRR: когда и как использовать ихВы можете действительно щелкнуть домом без денег вообще? — часть 2

Gross Rent Multiplier (GRM), уровень капитализации (уровень кепки) и внутренняя норма прибыли (IRR) является тремя условиями, с которыми вы будете часто сталкиваться в коммерческой недвижимости. К тому времени, когда вы заканчиваете эту короткую статью, у вас должна быть хорошая идея о том, каковы они, почему и когда вы использовали бы их, и каковы их ограничения.

GRM является самым легким вычислить, так же как наименее информативное число, которое вы услышите, оценивая коммерческую недвижимость. Если вы знаете выяснение или отпускную цену собственности так же как ежегодного максимального дохода, который может быть произведен из текущих арендных договоров, вы можете вычислить GRM.

Как пример, давайте возьмем многосемейную собственность. Предположите, что запрашиваемая цена составляет usd1 миллион. Есть 20 единиц с одной спальней, каждый арендующий за 500 usd в месяц и 20 единиц с двумя спальнями каждое введение 650 usd в месяц. Не принимая вакансий, потерь или концессий, что общие количества 11,300 usd в месяц или 135,600 usd потенциального дохода от аренды ежегодно. Деля покупную цену оптом потенциальный доход от аренды дает вам GRM, в этом случае 7.37.

Отдельно, у того числа нет фактически значения. Это ничего не говорит вам о вакансиях, концессиях, расходах или налогах. О единственном пути вы могли использовать это число, должен сравнить его с другим GRMs для подобных свойств в той же самой общей области. Только если один выдержанный из пакета был бы вы использовать это, чтобы устранить собственность из дальнейшего соображения или добиться дополнительных запросов. Большинство строительов даже не рассматривает GRM, но подскакивает прямо кэпу рэйту.

Кэп рэйт использует чистый операционный доход или NOI, как его стартовое место. Так как NOI отражает вакансии, потери и расходы, и также добавляет в другом доходе как из локальной прачечной, это — намного лучшее отражение фактической операции собственности.

Кэп рэйт используется, главным образом, покупая или продавая собственность. Вы можете вычислить кэпа рэйта, если вы знаете NOI и отпускную или запрашиваемую цену. Чтобы узнать, что уровень кепки был на недавней сопоставимой продаже, разделите NOI на покупную цену. Так, если NOI спроектирован, чтобы быть 100,000 usd в следующем году, и отпускная цена составляет 800,000 usd, делание подразделения приводит к кэпу рэйту 8%. Это эквивалентно помещению 800,000 usd в банковский счет под 8%-ую долю и получение выплаты процентов 100,000 usd ежегодно.

если вы покупаете квартиры класса C в своем городе и среднем числе кэп рэйт для недавних продаж, составляет 8%, вы, вероятно, сравните это с кэпом рэйтом, который предлагается на собственности для продажи теперь. Например, если вы можете получить собственность для 1,200,000 usd, у которой есть NOI 145,000 usd ежегодно, вы можете вычислить, что кэп рэйт — 145.000 usd, разделенных на 1,200,000 usd, или 8.28%. Так как они предлагают более высокому кэпу рэйту, чем идущее среднее число, это могло бы стоить занять некоторое дополнительное время, чтобы исследовать. Следует иметь в виду, однако, что более высокие возвращения часто требуются в соглашении с более высоким риском.

Проблема с тем, чтобы зависеть слишком в большой степени от кэпа рэйта состоит в том, что это — просто отражение данного момента вовремя. Это показывает ценность собственности во время продажи, но не дает признака долгосрочной выгоды. Для этого вы нуждаетесь во внутренней норме прибыли или IRR.

IRR определен как процентная ставка, заработанная на каждом долларе, который инвестируют в течение каждого периода, это инвестируют. Другими словами, если собственность проведена в течение пяти лет и затем продана, денежные средства, полученные на первом году, приносят проценты в течение еще четырех лет, в то время как доход, полученный в году пять только, делает интерес в том году. Сумма общего количества каждого года приводит к IRR. Большинство людей использует финансовый калькулятор или крупноформатную таблицу, чтобы вычислить IRR.

IRR полезен, потому что это показывает возвращение на инвестициях за весь период собственности и включает отпускную цену в ее вычисление. Строитель будет использовать IRR, чтобы оценить потенциальное возвращение на данном количестве, помещенном в инвестиции. Она может сравнить это число с IRR конкурирующего предложения так же как других инвестиционных типов, таких как запасы и облигации. В последних случаях IRR вообще упоминается как урожай. У

иногда собственность будет более высокий кэп рэйт, указывая на более низкую продажную цену, но более низкий IRR, указывая на более недостаточный урожай по долгому пути. Большинство строительов полагается больше на IRR, чем другие две меры, оценивая новую возможность или просто законченную.

IRR часто вычисляется с и без налогов, изображенных в. Очевидно, IRR остающийся после уплаты налога даст вам реалистичное возвращение на ваших деньгах. Однако, если вы также изображаете IRR прежде, чем налоги, различие между этими двумя показателями сможет показать вашу эффективную налоговую ставку. Например, если ваш IRR остающийся после уплаты налога составляет 16.65%, и IRR до уплаты налогов составляет 20.19%, различие между этими двумя 3.54. Деление этого числа IRR до уплаты налогов 20.19 урожаев эффективная налоговая ставка 17.55%. Это существенно ниже, чем ставка подоходного налога строительа 28 или 35%, предлагая другую выгоду обладания коммерческой недвижимостью.

как вы можете видеть, GRM, наименее силен и наименее используется из этих мер, потому что это не учитывает такую ценную информацию о соглашении.

Кэп рэйт полезен, создавая предложение. Если продавец предложит собственность в 7 кэпе рэйте, когда среднее число для того имущественного типа в том местоположении составит 8%, то строитель будет часто регулировать свое предложение покупки соответствовать среднему числу кэп рэйт. Существующая проблема с кэпом рэйтсом состоит в том, что не было достаточных недавних продаж, чтобы заставить значащее среднее число сравниваться с.

IRR является лучшим из этих трех чисел, чтобы дать строительу полную идею какого вида из возвращения, чтобы ожидать за период собственности. IRR остающийся после уплаты налога — самое точное проектирование, которое вы можете получить своего реалистичного урожая на ваших инвестиционных долларах, и это может легко быть по сравнению с другими инвестиционными альтернативами.

Другие статьи по теме

Каркасный дом «под ключ» - надежное стро...

Каркасный дом «под ключ» — надежное строение на долгие годы Каждый обладатель собственного земельного участка хочет возвести на нем красивый и комфортный дом,...

Как выбрать виниловую плитку для пола

Как выбрать виниловую плитку для пола Быстрый и недорогой ремонт пола на кухне – мечта всех, кому необходимо срочно заменить напольное...

Стелим ламинат

Стелим ламинат Ламинат, является самым распространенным материалом, применяемым для напольного покрытия. Благодаря...

Ход работы по шпаклевке стен

Ход работы по шпаклевке стен В преддверии капитального ремонта регулярно возникают вопросы о шпаклевке стен. Все мастера...