Промышленные стандарты для того, чтобы измерить возвращения к инвестициям домов являются нормой прибыли на акции и потоке наличности. Чтобы сделать это успешно, однако, вычисление ежегодного потока наличности должно быть сделано в серии шагов со значащими данными для намеченного дохода общего количества (весь доход от аренды от стараний), вакансии и безнадежные долги (основанным на опыте подчиненной собственности и текущего состояния рынка), эксплуатационные расходы и соображение финансирования.
В наших целях, мы отсрочим другие аспекты вычисления к другому обсуждению и сосредоточимся строго на эксплуатационных расходах, связанных с арендуемой собственностью, потому что это обычно неправильно понимается занятыми инвестиционным аналитическим процессом домов.
Эксплуатационные расходы являются теми расходами, необходимыми, чтобы поддержать и держать инвестиции арендуемой собственности в обслуживании. Например, обслуживание и затраты ремонта, налоги на собственность, страховка, комиссионные за управление, вода и коллектор, утилиты, сборка мусора, благоустраивая затраты, объединяют обслуживание, телефон и рекламу. Они не ипотечный платеж (то есть, обслуживание долга) или оплата индивидуального подоходного налога. Обслуживание долга позже вычитается, чтобы вычислить поток наличности перед налогами (CFBT) и подоходные налоги поток наличности после налогов (CFAT), но не перепутывает их как расходы, требуемые держать инвестиции в обслуживании.
Вот является схемой:
грубый запланированный доход — вакансия = грубый эффективный реальный доход IncomeGross + другой доход = действие общего количества операционный доход IncomeGross — эксплуатационные расходы = чистый операционный операционный доход IncomeNet — обслуживание долга = CFBTCFBT — подлежащие оплате подоходные налоги или (налоговые сбережения) = CFAT
эксплуатационные расходы должен точно считаться в целях подоходного налога также. Например, определенные расходы могут быть заплачены арендаторами в соответствии с чистым договором аренды и поэтому должны быть возмещены соответствующим дополнением к доходу. Если бы арендаторы в соответствии с чистым договором аренды, например, возмещают вам пятьсот долларов в год затраты обслуживания и ремонта тогда, что количество было бы включено как доход (в действительности нейтрализующий воздействие расходов на чистый операционный доход в течение того данного года).
Кроме того, расходы для операции арендуемой собственности нужно отличить от расходов для стараний в модернизацию. Инвестиции в модернизацию определены как расходы, которые удлинят жизнь улучшения, сделать его более полезным, или увеличить ценность собственности..
