Один из вопросов, которые я вижу спрошенный много раз относительно телеконференций REI, "продавец, может получить другую ссуду?" это - большой вопрос, потому что это так часто - одно из возражений, поднятых продавцом, когда творческое предложение обсуждается.
Короткий ответ является "да". Только в редких ситуациях был бы продавец не быть в состоянии иметь право на другую ссуду. Это, конечно, предполагает, что продавец как правило готовился бы, если бы они не собирались оставлять свою ссуду. Давайте исследовать объяснения, которые могут использоваться с продавцом.
Прямая арендная плата
если продавец не продает дом и планы переместиться так или иначе, продавец, будет вынужден или потерять собственность к потере права выкупа или скоро сдать в аренду собственность.
Да, есть другие решения, но это - то, что типичный мотивированный продавец рассматривает как их варианты к тому времени, когда они вскакивают на телефон и начинают связываться с строительами домов. Вышеупомянутые ответы, кажется, два наиболее распространенных ответа на, "что вы сделаете, если это не продаст?" вопрос.
Так, давайте предполагать в целях обсуждения, что мы не вовлечены в этом пункте. Если продавец найдет, что кто-то арендует их собственность, то ссуда продавца все еще будет на месте. Продавец может или может не иметь опыта landlording, и можете, или может не иметь приличного арендатора. Те аргументы пригождаются для других возражений, но действительно не затрагивают "новую ссуду" сценарий. Большинство кредиторов даст продавцу 75%-ый доходный кредит к своим долговым отношениям. Для примера предположите, что у продавца есть основная оплата 750 usd и арендатор, который платит 1,000 usd. Кредитор будет включать 75% рентного количества, или 750 usd, как доход, который поможет возместить основную выплату долгов 750 usd. Это не действительно "мытье", но это - симпатичная штопка близко.
даже если бы арендная плата составляла только 750 usd, 75%-ый кредит дохода от аренды, равнялся бы 562.50 usd против ежемесячной оплаты 750 usd. В моем опыте 187.50 usd обычно недостаточно, чтобы дисквалифицировать продавца за ссуду.
Так, чтобы подвести итог, независимо от того, планируете ли вы приобретение собственности через выбор арендного договора, Sub2, или некоторой другой формы творческого финансирования, где существующая ссуда остается в месте, худший вариант развития событий, должен быть то, что новый кредитор рассматривает собственность, как будто это - арендная плата.
Выбор арендного договора
если вы вступили в опционное соглашение арендного договора с продавцом, это может работать благоприятно на продавца в приобретении квалификации для новой ссуды. Снова, худший случай должен быть то, что собственность рассматривают как прямую арендную плату. Лучший случай был бы то, что кредитор дает продавцу полный кредит на выплату долгов.
Иногда у кредиторов могут быть различные требования, чтобы "доказать", что платежи фактически делаются строительом. В прошлом меня попросили поставлять письмо, подтверждающее мое соглашение быть ответственным за оплату. Иногда наличие продавца показывает, что опционное соглашение арендного договора может быть достаточно. Другие времена я должен был фактически окружить копии (передняя и задняя часть) отмененных проверок и отправить тем по почте прочь.
насколько я знаю, у меня никогда не было продавца не, получают полный кредит на платежи, которые я делаю, и продавцы будут как правило связываться со мной, прося новую ссуду. Я приглашаю их делать так, имея начальную дискуссию о пункте должного в продаже (DOS) и, "как я получаю другую ссуду?" беспокойство.
Владелец финэнкинг
вообще, это будет легкой задачей, если сделка будет сделана в "традиционной" манере. Этим я подразумеваю, что документ существует, который можно показать кредитору как доказательства сделки и соглашения. Это мог быть простой вексель и акт передачи на хранение (ипотека в некоторых государствах), контракт для дела или подобный документ.
Я думаю, что некоторые строительы становятся более заинтересованными, покупая собственность, подвергающуюся существующему финансированию (Sub2). Так как у многих сделок Sub2 нет "традиционного" документа типа, который доказывает покупку, немного больше усилия может быть необходимо здесь.
В зависимости от языка в соглашении о покупке, это может или может не быть проблемой. Чаще, чем не мои продавцы в состоянии доказать продажу, предоставляя кредитору копия соглашения. Так как мое соглашение заявляет, что я ответственен за платежи, это будет часто удовлетворять нового кредитора.
если это не делает работы отдельно, добавляя копию законченной кожуры 1 заявление урегулирования, повысит аргумент. Независимо от факта, что я заполнил кожуру 1 сам, она действительно свидетельствует факт, что продажа имела место. Пока вы не знаете то, что вы делаете, я рекомендовал бы разрешить компанию названия или закрыть поверенного, чтобы заполнить форму для вас. Если вы купите титульное страхование в соответствии с соглашением, то оно будет наиболее вероятно сделано для вас так или иначе.
если вы действительно решаете сделать его сами, вы можете получить fillable копию PDF на странице форм недвижимого имущества на этой территории. Используйте копию предшествующей сделки, чтобы это использовать в качестве гида и/или иметь кого-то, кто хорошо осведомленный обзор ваша работа.
Время для быстрой стороны отмечают здесь. Некоторые референты по кредиту и строительы домов предложат предложение, чтобы вы или создали документ "непредвиденного обстоятельства" во время покупки или провели задним числом один во время заявки на кредит. Использование документа (как правило контракт для дела), который действительно не играет роли в сущности сделки только в целях облегчить для вашего продавца получать другую ссуду, не только ненужное, но и потенциально нечестное.
Так, даже на сделке Sub2, которая как правило вовлекает меньше документации и незнакома почти каждой стороне, которая будет вовлечена в процесс ссуды продавца, доказывая платежи, делаются, не должна быть большая проблема. Может требоваться некоторое дополнительное усилие строительа, если соглашение о покупке и кожура 1 не являются достаточным доказательством, но продавец может иметь право на новую ссуду и будет как правило получать полный кредит на их предшествующие выплаты долгов на собственности.
Один потенциальный риск, что я не натыкался лично, мог бы состоять в том, если бы продавец так или иначе закончил в том же самом кредиторе, который держит и/или обслуживает первую ссуду. Возможно, это вызвало бы некоторые проблемы, но снова, это легко обращено, имея начальное обсуждение DOS.
чтобы подвести итог, продавец может получить другую ссуду даже после отъезда предшествующего в месте, и это возражение должно быть надуманным вопросом, обсуждая приобретение их собственности, независимо от которой используется творческая техника.
